Les enjeux du référendum de Berlin sur l’expropriation des grandes sociétés propriétaires

C’était au milieu des années 1990 et Berlin souffrait d’une crise fiscale. Le néoconservatisme était l’idéologie dominante, répandant l’idée que l’entrepreneuriat était le nouveau mantra du développement urbain, prêchant des réformes urbaines structurelles pour transformer les villes en sites attractifs pour les investissements internationaux. C’est dans ce contexte économico-politique que la privatisation du parc immobilier de la ville, propriété de l’État, a été présentée comme une évidence.

Des années plus tard, cette décision sans appel a prouvé qu’elle était un échec colossal. Elle a entraîné une augmentation exponentielle des loyers, touchant principalement les ménages à faibles revenus, sans conduire à une quelconque amélioration du parc immobilier.

En janvier 2019, face à la montée en flèche des loyers et sous la pression des mouvements sociaux, le gouvernement de la ville a approuvé un gel des loyers sur cinq ans (2020-2025), malgré l’opposition farouche des propriétaires et l’hostilité du gouvernement fédéral d’Angela Merkel. La loi dite « Mietendeckel » a été adoptée en janvier 2020 et est entrée en vigueur le 23 février 2020. Elle n’a pas duré longtemps : en avril 2021, la plus haute juridiction allemande l’a jugée anticonstitutionnelle.

Mais les citoyens ont refusé de s’en aller tranquillement. Deutsche Wohnen & Co enteignen, une campagne pour un référendum en faveur de l’expropriation des grandes sociétés propriétaires déjà en cours depuis 2018, a reçu un coup de pouce massif. La proposition permettrait de socialiser 240 000 logements, détenus par 12 grandes sociétés propriétaires, chacune ayant dans son portefeuille plus de 3 000 appartements dans le Land de Berlin.

Les grandes sociétés propriétaires dans une structure immobilière inégale

Il est étrange de constater à quel point le fonctionnement des spéculateurs s’est normalisé. Fonds d’investissement, capitaux vautours, banques, compagnies d’assurance et autres acteurs professionnels des marchés financiers : voici quelques-uns des acteurs qui investissent massivement dans l’immobilier commercial à travers le monde, mais qui sont également actifs sur le marché du logement – encore plus depuis l’effondrement financier de 2008, qui a créé des opportunités sans précédent pour le grand capital d’acheter à bas prix, de réparer et de revendre à un prix beaucoup plus élevé.

Le marché immobilier berlinois s’est avéré très attractif pour ces sociétés en raison du potentiel d’une structure immobilière en effondrement à dégager des bénéfices à partir de l’extraction de loyers. Quant au schéma « acheter, réparer, vendre », la partie « réparer » a été ignorée. En 2019, le nombre total de propriétés détenues par les plus grandes sociétés propriétaires était de 240 000, toutes privatisées après 2000 et toujours en ruine.

Ces sociétés faussent la structure immobilière déjà extrêmement volatile et spéculative de Berlin, au détriment des locataires. Selon un rapport publié par Rosa Luxembourg Stiftung en 2019 :

  • 16,5% du stock total appartient aux investisseurs du marché financier,
  • 25,1% est réparti entre les grands propriétaires privés,
  • 17% est réparti entre les petits propriétaires,
  • 16% appartient aux six sociétés de logement d’État de Berlin,
  • 15,3% appartient à des propriétaires possédant une ou deux propriétés,
  • 10% appartient à des coopératives de logement,
  • 20.000 autres appartiennent à l’église et aux fondations caritatives.

Il sera difficile d’ignorer une demande formulée par une majorité aussi nette.

Les opposants

Avant le référendum, le gouvernement de Berlin, dirigé par les sociaux-démocrates (SPD), a racheté environ 15 000 logements à Deutsche Wohnen, la plus grande entreprise du marché immobilier berlinois. Certains médias ont annoncé cette décision comme une victoire pour le peuple et un recul du gouvernement. Ce n’était ni l’un ni l’autre.

Cet achat s’est transformé en un argument clé du gouvernement contre le référendum, suggérant qu’il était inutile puisque les politiciens faisaient déjà leur travail de socialisation des propriétés. En outre, la ville a racheté ces propriétés au prix du marché, même si leur état était pire qu’avant leur privatisation initiale. Il ne s’agissait pas d’une expropriation, mais d’une intervention de l’État en faveur du grand capital.

La campagne, quant à elle, a clairement expliqué le sens de l’expropriation (enteignen) et plus particulièrement l’article 15 de la Constitution, selon lequel « Les terres… peuvent être transférées à la propriété commune… à des fins sociales. »

Deux arguments principaux ont été avancés par les opposants à l’expropriation, à savoir la CDU (les Démocrates-Chrétiens), le SPD et le FDP (les Libéraux). Le premier est qu’elle fait fuir les investisseurs en envoyant le message que l’État fait de l’expropriation des biens. Après le logement, qu’est-ce qui serait socialisé ensuite ?

Deuxièmement, ils affirment que la proposition exproprierait également les coopératives de logement (Genossenschaften). La campagne, pour sa part, insiste sur le fait que les coopératives servent l’intérêt public en fournissant des logements adéquats à bas prix et sont donc exclues de la proposition.

Les points sensibles

Un quart de la population, selon les estimations, n’a pas pu voter : les résidents de Berlin sans citoyenneté européenne. Cela explique en partie pourquoi, malgré le taux de participation élevé en chiffres réels et la part importante des votes en faveur du référendum (59,1%), il est resté faible compte tenu du fait que 84% de la population totale de la ville sont des locataires. Beaucoup de ces locataires, qui vivent dans des logements délabrés et sans investissement, n’avaient tout simplement pas le droit de voter.

Le groupe « Right to the City », un groupe de travail anglophone de Deutsche Wohnen & Co enteignen, a tenté d’inclure les migrants dans la campagne. Bien qu’ils insistent sur le fait qu’ils ne peuvent pas parler au nom de tous les groupes de migrants à Berlin, ils tentent de représenter les expériences des immigrants en matière d’accès au logement et d’ajouter ainsi de la diversité à la campagne.

Il n’existe pas non plus de syndicat de locataires unique, mature et actif, capable de fournir l’organisation nécessaire à une lutte de longue haleine contre les grandes sociétés propriétaires, malgré le faible taux d’accession à la propriété. L’association des locataires de Berlin, qui compte 180 000 membres, ne fait guère plus que fournir une assistance juridique à ses membres. En 2020, l’Union des locataires de Berlin (MGB) a été fondée, avec une mission plus militante : fournir une base à long terme pour l’organisation, tester de nouvelles façons de faire face aux litiges en matière de logement, comme l’action directe et la grève des loyers, sauvegarder les droits des locataires mais aussi l’agence des locataires et partager les connaissances dans le but d’autonomiser les locataires. Le MGB cherche à mener des actions plus radicales, mais le chemin à parcourir est encore long.

Organiser, convaincre, exproprier !

Les contre-arguments n’ont pas suffi à renverser la vague de rage civique déclenchée par des années de spéculation et d’exploitation au détriment des pauvres.

Cela est dû à l’organisation impeccable de la campagne, écrasant la diffamation. Le principal organe d’organisation, principalement chargé de la gestion des ressources (provenant de contributions volontaires), a assuré l’accès à la prise de décision pour tous les membres participants. Les principaux organes d’exécution étaient organisés au niveau des quartiers, divisés en sous-groupes (pour le soutien juridique, la sensibilisation, la participation collective, etc.), tandis que l’ensemble de la campagne n’était pas axé sur des protestations centrales à grande échelle, mais sur des actions locales et décentralisées, organisées par des groupes d’action populaires.

Les zones dominées par la suspicion à l’égard de la nouvelle gauche et marquées par une forte présence de la droite, comme le quartier de Marzahn – un quartier ouvrier mais bastion de l’AfD d’extrême droite – ont été abordées par des segments militants de la campagne qui se sont chargés de la tâche difficile de s’intégrer et de contribuer à la sensibilisation locale. Ainsi, des groupes d’activistes du quartier de Friedrichschain, garanti pro-référendum, se sont chargés de combler les lacunes en matière d’information par leurs actions de terrain à Marzahn.

Au total, 1 035 950 personnes (56,1%) ont voté en faveur de l’expropriation et 715 698 (40,86%) s’y sont opposées. Les quartiers centraux, comme Kreuzberg et Friedrichshain, ont voté « oui » à une écrasante majorité, tout comme la majorité des électeurs de Marzahn.

Seuls deux districts affichaient une majorité contre l’expropriation : Steglitz-Zehlendorf et Reinickendorf, deux bastions de la CDU avec un taux élevé de propriétaires.

Le référendum demande explicitement l’expropriation du stock à des prix inférieurs à ceux du marché.

La défiance des propriétaires et la revendication stratégiquement insaisissable de la campagne

Lundi, un jour après le référendum, la société Akelius a transféré son portefeuille berlinois de 13 700 propriétés à Heimstaden. Le même jour, la société Vonovia, deuxième acteur le plus important, a acquis une participation majoritaire dans les actions de Deutsche Wohnen.

Cet achat a eu lieu pour deux raisons principales. Premièrement, Vonovia pense que l’expropriation n’aura pas lieu. Deuxièmement, elle espère que si la ville socialise effectivement les logements, elle le fera au prix du marché, et qu’une telle transaction serait très rentable. Cela violerait l’essence du référendum, qui demande explicitement l’expropriation du stock à des prix inférieurs à ceux du marché.

Le référendum ne s’est pas accompagné d’une proposition de loi rédigée à l’avance au nom des militants. En effet, en 2014, une loi similaire mise au vote avait été légalement discréditée, entraînant l’annulation de toute la campagne. Cette fois, les organisateurs ont préféré une approche différente, afin de ne pas compromettre la tenue du référendum. Le gouvernement de la ville est donc chargé de transformer le texte du référendum en loi.

Plusieurs commissions du Parlement fédéral (Bundestag) et du Sénat de Berlin confirment que la demande d’expropriation est juridiquement valable et compatible avec la Constitution. Si la demande d’expropriation est suivie à la lettre et dans l’esprit, les entreprises seront tout de même indemnisées, mais pas au prix du marché. L’État devra alors fixer les indemnités et décider de l’entité qui gérera le parc immobilier socialisé.

De nombreux militants ont placé leurs espoirs dans les Bezirke, les conseils de district qui ont joué un rôle clé dans la prévention des expulsions et le contrôle des loyers. Les Bezirke, qui nomment des gauchistes et des activistes, offrent généralement la plus forte protection des locataires en raison de deux outils clés :

  • le Vorkaufsrecht, qui donne à un Bezirke un droit de premier refus sur les propriétés,
  • le Milieuschutzgebiet, qui signifie que dans les zones les plus pauvres comptant un grand nombre de personnes ayant besoin de protection sociale, la conversion d’une occupation en propriété (principalement la conversion de maisons louées en propriétés privées) ne peut avoir lieu sans l’approbation du Bezirk.

Mais les militants en ont assez de se défendre. Leur intention est de faire pression pour que l’expropriation soit mise en œuvre, et ils se concentrent sur le niveau du district et les représentants locaux pour faire respecter la volonté populaire au Sénat de la ville.

Cependant, c’est le SPD, sceptique, qui détient la majorité à la fois dans la ville et au niveau fédéral. Pourtant, il ne peut gouverner seul. La composition de la nouvelle administration, qu’il s’agisse d’une coalition conservatrice ou progressiste, jouera un rôle clé.

Selon les militants, la loi pourra être rédigée d’ici le printemps 2022 et l’expropriation coûtera entre 9 et 10 milliards d’euros. Si leurs représentants locaux ou le gouvernement tentent de les contourner, ils demanderont un nouveau référendum, en précisant cette fois-ci leur proposition législative de 21 pages. Un vote favorable signifierait que la proposition deviendrait loi, contournant ainsi le parlement.

Que signifie le résultat du référendum pour les militants du logement partout dans le monde ?     

La décision des Berlinois d’exproprier les sociétés propriétaires sera certainement un point de référence pour les mouvements en faveur du logement partout dans le monde. La crise du logement fait rage dans le monde entier. Depuis l’effondrement financier de 2008, la précarité du logement ronge le cœur des sociétés, déstabilisant même ceux qui se définissent comme faisant partie de la classe moyenne et qui étaient auparavant protégés par la prétendue robustesse de leur système de logement. Aujourd’hui, ces derniers s’effondrent également sous la pression de la finance et de la spéculation.

Texte traduit de l’anglais par Sonja Grbavac.

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