Ești un român sau olandez care abia începe primul contract de închiriere, student care plătește prea mult pentru o cameră într-un campus studențesc, tânăr profesionist care preferă închirierea pentru flexibilitatea oferită sau imigrant care intenționează să locuiască o perioadă în Olanda? Atunci acest articol este pentru tine și pentru oricine altcineva care închiriază.

Mai întâi, vom trece în revistă câteva informații generale despre piața imobiliară olandeză. În continuare, vom examina provocările comune cu care se confruntă chiriașii, vom sublinia drepturile lor legale, vom discuta despre căile de atac în cazurile de abuz și, în final, vom explora modul în care acțiunea colectivă poate promova o societate mai echitabilă.

Peste 4 din 10 locuințe olandeze sunt proprietăți de închiriat. În ciuda numărului mare de persoane care își închiriază locuințele, majoritatea chiriașilor nu își înțeleg pe deplin drepturile și sunt adesea exploatați de proprietari. Aproximativ 66% (2,3 milioane de locuințe) sunt deținute de asociații de locuințe, în timp ce restul de 34% (1,2 milioane de locuințe) sunt deținute de alte tipuri de proprietari. Indiferent de tipul de proprietate, majoritatea chiriașilor par să se confrunte cu aceleași probleme: drepturile chiriașilor sunt încălcate, iar statul nu reușește să îi protejeze.

Tribunalul Chiriei (în olandeză: Huurcommissie), organismul guvernamental oficial responsabil de soluționarea abuzurilor proprietarilor, are personal insuficient și este suprasolicitat de solicitări din partea chiriașilor. Drept urmare, soluționarea disputelor durează prea mult, iar mulți chiriași renunță în cele din urmă. Tribunalul Chiriei (în olandeză: Huurcommissie) face o treabă excelentă, dar are nevoie de mai multe resurse pentru a răspunde solicitărilor. Acesta trebuie să fie mai bine dotat, iar chiriașii au nevoie de o protecție suplimentară împotriva abuzurilor.

DiEM25 din Olanda condamnă eșecul guvernului de a proteja grupurile vulnerabile care locuiesc în Olanda și își propune să sprijine chiriașii în luptele lor împotriva proprietarilor abuzivi.

Unele dintre cele mai frecvente dificultăți cu care se confruntă chiriașii includ:

1. Creșteri de chirie la sfârșitul anului calendaristic sau în baza unui nou contract de închiriere (sunt permise doar modificări în luna iulie)
2. Chirii mai mari care nu sunt în conformitate cu sistemul olandez de puncte.
3. Defecte care sunt parțial reparate sau deloc reparate.
4. Contracte pe durată determinată (care nu mai sunt legale în Olanda).
5. Mucegai negru pe pereți, mobilier și podele care nu este tratat perioade lungi de timp.
6. Dăunători care interferează cu activitățile umane
7. Taxe pentru servicii care nu sunt acoperite de contract sau care nu au fost convenite anterior cu chiriașul.
8. Deduceri anuale incorecte pentru servicii prestate.
9. Separare inadecvată a chiriei totale în chirie de bază și cheltuieli de serviciu.
10. Întârzierea, achitarea parțială sau nerestituirea depozitului la sfârșitul contractului
11. Rezilierea unilaterală a contractului de închiriere sau evacuarea chiriașilor pentru că proprietarul vinde proprietatea.
12. Proprietarii care intră în proprietatea închiriată fără a anunța, atunci când chiriașul nu este acasă sau fără aprobarea chiriașului.

Contractele de închiriere din Olanda sunt considerate oficial pro-chiriaș. Cu toate acestea, o lege care nu poate fi aplicată într-un mod simplu, rapid și pe scară largă devine în practică mai aproape de o dorință.

Să intrăm în detalii:

• Înțelegerea drepturilor dumneavoastră de chiriaș în Olanda.
• Ce ar trebui să conțină contractul dumneavoastră de leasing în Olanda?
• Sunt corecte sumele plătite pentru depozit și chirie?
• Care sunt limitele pentru 2026?
• Imigranții ce închiriază în Olanda.
• Ce poți face când proprietarul îți încalcă drepturile?
• Cum îi sprijină DiEM25 pe chiriași și cum poți contribui la o lume mai dreaptă?
• Linkuri utile.

Înțelegerea drepturilor dumneavoastră de chiriaș în Olanda.

Legislația privind închirierile în Olanda este guvernată de Codul Civil Olandez (Burgerlijk Wetboek), împreună cu mai multe legi legate de locuințe. Aceste reglementări sunt menite să vă protejeze atât pe dumneavoastră, cât și pe proprietar pe întreaga perioadă de închiriere – de la semnarea contractului și mutarea în locuință până la plecarea din locuință și primirea rambursării depozitului.

Este important de menționat, în primul rând, că în Olanda, legea privind închirierea este semi-obligatorie („dwingend recht”). Orice prevedere contractuală care dezavantajează chiriașul dincolo de ceea ce permite legea este inaplicabilă.

Drepturile principale ale chiriașilor sunt:

1. Dreptul la un contract de închiriere scris — Contractul dumneavoastră de închiriere trebuie să fie în scris și semnat atât de dumneavoastră, cât și de proprietar, și trebuie să stabilească în mod clar detaliile cheie.
2. Dreptul la o locuință decentă, sigură și locuibilă — Proprietatea închiriată trebuie să îndeplinească standardele de viață de bază, ceea ce înseamnă că trebuie să nu prezinte defecte grave și să aibă utilități sigure, precum și instalații sanitare și de încălzire funcționale. Proprietarul este responsabil pentru întreținerea majoră și reparațiile structurale, în timp ce chiriașii sunt, în general, responsabili doar pentru reparațiile minore și întreținerea zilnică.
3. Dreptul la „o locuire liniștită” — Aveți dreptul la liniște și pace în locuința dumneavoastră. Proprietarul nu poate intra în proprietate fără consimțământul dumneavoastră, cu excepția cazurilor de urgență sau a unor lucrări de întreținere pre-aranjate și trebuie să vă respecte intimitatea. De asemenea, chiriașilor li se permite să schimbe încuietorile, cu condiția ca acestea să fie readuse la starea inițială la încheierea contractului de închiriere.
4. Protecție împotriva chiriei injuste (controlul prețurilor chiriilor / reglementarea chiriilor) — În special pentru locuințele sociale sau închirierile reglementate, chiria trebuie să reflecte valoarea, dimensiunea și calitatea proprietății conform sistemului de puncte (WWS). Creșterile excesive sau nejustificate ale chiriei sunt limitate prin lege. Plafoanele legale se aplică creșterilor maxime ale chiriei, iar doar creșterile mai mici pot fi permise și incluse în contract.
5. Protecție împotriva evacuării arbitrare — Proprietarii nu vă pot evacua cu forța fără motive legale valide și proceduri adecvate (de exemplu, permisiunea judecătorului), în special în conformitate cu legislația privind închirierea. În special, declarația proprietarilor „Vreau să vând” nu reprezintă un motiv legal și nici măcar „Vreau să locuiesc acolo eu însumi” nu va fi acordată automat. În acest ultim caz, un judecător va evalua interesele chiriașului și ale proprietarului unul împotriva celuilalt. Singurele motive legale pentru anularea unui contract de închiriere sunt menționate aici. 
6. Dreptul la transparență și tratament echitabil din partea proprietarilor — Proprietarul dumneavoastră trebuie să furnizeze informații clare și transparente, inclusiv detalii despre chirie, garanție, taxe de serviciu, drepturile și obligațiile dumneavoastră, informații de contact și proceduri de reclamații. Proprietarul trebuie să furnizeze, de asemenea, un raport de inspecție atât la începutul, cât și la sfârșitul contractului de închiriere. Raportul final de inspecție trebuie să enumere orice defecte și să specifice pe care trebuie să le reparați. Trebuie să vi se ofere posibilitatea de a revizui și semna acest raport, precum și o perioadă rezonabilă pentru a remedia problemele enumerate. Dacă nu faceți acest lucru, proprietarul poate reține o parte sau întreaga garanție pentru a acoperi costul reparațiilor. Cu toate acestea, aceste costuri trebuie să fie rezonabile și clar explicate. De exemplu, perceperea a 1000 EURO pentru repararea unui scaun deteriorat în valoare de 100 EURO nu ar fi considerată rezonabilă. Acolo unde este cazul, proprietarul trebuie să furnizeze o defalcare detaliată a acestor costuri. În plus, proprietarul dumneavoastră este obligat să vă furnizeze o prezentare generală anuală a taxelor de serviciu și utilități.
7. Dreptul de a contesta practici sau condiții neloiale — Dacă chiria sau taxele pentru servicii sunt prea mari sau dacă proprietatea nu este întreținută corespunzător, puteți contacta organisme oficiale precum Huurcommissie (Tribunalul pentru Chirii) pentru a analiza situația și a vă exercita drepturile.

Mai mult, conform Legii privind buna funcționare imobiliară („Wet goed verhuurderschap”), proprietarii trebuie să respecte următoarele principii de bază:

• Proprietarul nu poate discrimina persoanele care caută o proprietate de închiriat.
• Proprietarul nu are voie să amenințe sau să sperie chiriașul.
• Proprietarul are dreptul să solicite un depozit care nu depășește de două ori chiria de bază.
• Proprietarul trebuie să furnizeze contractul de închiriere în scris.
• Proprietarul trebuie să ofere chiriașilor informații utile despre:
  • drepturile și obligațiile chiriașului, dacă acestea nu au fost incluse în contractul de închiriere.
  • suma depozitului și data la care chiriașul va primi garanția înapoi după încetarea contractului de închiriere.
  • datele de contact prin care chiriașul poate contacta proprietarul.
  • informații despre linia telefonică municipală pentru reclamații legate de proprietari.
  • costurile serviciilor: proprietarii trebuie să furnizeze o defalcare completă a costurilor.
• Proprietarul percepe doar costuri de servicii care respectă normele legale.
• Agenția de închirieri nu poate percepe chiriașului comisioane de intermediere.
• Proprietarul trebuie să mențină integritatea structurală a proprietății.
• Proprietarul trebuie să remedieze defectele grave.
• Proprietarul trebuie să asigure lucrările de încălzire, instalații sanitare și electricitate.

Ce ar trebui să conțină contractul dumneavoastră de leasing în Olanda?

În primul rând, trebuie menționat că un acord valabil în Olanda poate fi:

• Un contract
• Un acord verbal
• Orice altă formă de acord documentat (e-mail, SMS, notă scrisă de mână etc.)

Deși toate sunt obligatorii, se recomandă un contract scris, deoarece aduce mai multă claritate asupra termenilor acordului.

În general, contractele de închiriere olandeze ar trebui să includă:

1. Numele și semnăturile chiriașului și ale proprietarului
2. Adresa proprietății
3. Chiria lunară
4. Costurile serviciilor și/sau utilitățile (trebuie furnizată o prezentare generală a costurilor serviciilor percepute în fiecare an)
5. Garanția de închiriere (și modul în care va fi returnată)
6. Metoda de plată
7. Cum poate fi utilizată locuința (care poate include referințe la animale de companie, fumat, locuințe de către terți)
8. Pe cine puteți contacta dacă nu puteți rezolva o problemă cu proprietarul (oficiul municipal de raportare, tribunalul chiriei sau tribunalul districtual)

Sunt corecte sumele plătite pentru depozit și chirie?

Pentru contractele de închiriere încheiate începând cu 1 iulie 2023, depozitul maxim pe care un proprietar îl poate percepe este echivalentul a două luni de chirie de bază. La încheierea contractului de închiriere, veți primi, în principiu, depozitul înapoi în termen de 14 zile. Dar dacă încă îi datorați proprietarului bani, acesta îi poate deduce din depozitul dumneavoastră. În acest caz, trebuie să ramburseze depozitul rămas în termen de 30 de zile.

În ceea ce privește chiria, în Olanda chiria maximă este determinată printr-un sistem de puncte. Începând cu 1 ianuarie 2025, toți proprietarii din Olanda trebuie să furnizeze calcule de puncte noilor chiriași. Aceasta reprezintă prima dată când proprietarii din sectorul privat (sectoarele 2 și 3) trebuie să dezvăluie în mod transparent modul în care este determinată chiria.

Informații oficiale despre cum se poate verifica chiria maximă permisă pot fi găsite aici.

Calculatorul oficial de chirie poate fi găsit aici.

Rezultatul sistemului va afișa numărul total de puncte și chiria maximă legală permisă.

În plus, este important de reținut că, dacă proprietarul dumneavoastră lucrează cu o agenție de închirieri, proprietarul este responsabil pentru plata taxelor de mediere ale agenției. Agenția nu are voie să vă perceapă și aceste taxe. Taxele de mediere pot fi denumite și taxe administrative, contractuale sau de agenție. Cu toate acestea, dacă folosiți personal o agenție sau un intermediar pentru a găsi cazare, veți fi responsabil pentru plata taxelor acestora.

Care sunt limitele pentru 2026?

Ministrul interimar al locuinței, Mona Keijzer a confirmat la 15 decembrie 2025, creșterile chiriilor pentru 2026 pot fi de până la:

• 4,1% pentru locuințele sociale
• 4,4% pentru sectorul fără chirii controlate
• 6,1% pentru sectorul pieței medii

Creșterile peste aceste niveluri nu sunt legale și pot fi reduse de către tribunalul pentru chirii (Huurcommissie).

Imigranții care închiriază în Olanda

Dacă v-ați mutat dintr-o altă țară europeană pentru a lucra temporar în Olanda și angajatorul vă asigură cazarea, acesta trebuie să vă ofere informații despre cazare într-o limbă pe care o înțelegeți. Cu toate acestea, această cerință nu se aplică contractului de închiriere în sine, care poate fi redactat în olandeză.

Contractul dumneavoastră de închiriere trebuie să fie separat de contractul de muncă. Aceasta înseamnă că, dacă angajarea dumneavoastră încetează, nu sunteți obligat automat să părăsiți locuința. Această regulă se aplică numai contractelor de închiriere încheiate la sau după 1 iulie 2023.

Ce poți face când proprietarul îți încalcă drepturile?

Dacă aveți o dispută cu proprietarul pe care nu o puteți rezolva, există mai mulți pași pe care îi puteți lua.

Dacă închiriați o locuință socială și nu sunteți de acord cu cuantumul chiriei, cu o creștere a chiriei sau cu nivelul întreținerii, puteți contacta tribunalul chiriei.

Dacă închiriați în sectorul privat și nu sunteți de acord cu creșterea anuală a chiriei stabilită de proprietar sau cu o creștere a chiriei în urma îmbunătățirilor aduse proprietății, puteți contacta și tribunalul chiriei. În plus, puteți solicita tribunalului chiriei să vă evalueze chiria inițială, cu condiția să faceți acest lucru în termen de șase luni de la începerea contractului de închiriere.

Tribunalul chiriei este un organism independent și imparțial care mediază disputele dintre chiriași și proprietari. Deciziile sale sunt obligatorii din punct de vedere juridic pentru ambele părți. Dacă disputa dumneavoastră nu poate fi adusă în fața tribunalului chiriei, puteți sesiza tribunalul districtual.

Rețineți că pentru chiriașii privați (nu persoanele juridice), o cerere de soluționare a litigiului costă, pentru majoritatea procedurilor, aproximativ 25 de EURO și necesită un DigiD.

Un ghid pas cu pas despre cum să construiți un caz de succes cu Huurcommissie poate fi găsit aici.

Puteți iniția o nouă dispută folosind acest link.

Câteva povești de succes ale unor cazuri gestionate de Huurcommissie pot fi găsite aici.

De asemenea, puteți contacta direct Huurcommissie prin:

Telefon: 088-1600300

Online: Contact | Huurcommissie

Scrisoare: Postbus 16495, 2500 BL Den Haag

Mai mult, începând cu 1 ianuarie 2024, fiecare municipalitate are un birou de raportare unde chiriașii și cei care caută locuințe pot raporta problemele cu proprietarii.

Dacă un proprietar încalcă una dintre regulile din Legea privind bunele practici pentru proprietari, municipalitatea trebuie să ia măsuri.

Cum îi sprijină DiEM25 pe chiriași și cum poți contribui la o lume mai dreaptă?

„Mișcarea pentru Democrație în Europa 2025”, sau DiEM25, este o organizație politică europeană de stânga, care își propune să creeze o Europă mai democratică.

Scopul nostru final este de a realiza o Europă a rațiunii, libertății, toleranței și imaginației, toate acestea fiind posibile printr-o transparență cuprinzătoare, o solidaritate reală și o democrație autentică.

Parte a viziunii DiEM25 pentru o societate democratică este o lume în care cei bogați nu abuzează de cei săraci.

Alte linkuri utile despre drepturile chiriașilor în Olanda:

Gid legat de „The Landlords (Good Practices) Act”

Rechten van huurders en onderhoud in Nederland – nl.tenant-rights.com

Rented housing | Housing | Government.nl

Step-by-step plan for tenants

Can the landlord charge for cleaning in the Netherlands – RentHunter

Huurcommissie 2026: Challenge Unfair Rent & Win | Complete Guide

Declinare de responsabilitate legală:

Conținutul acestui articol este furnizat exclusiv în scop informativ general, din surse disponibile publicului online. Deși ne străduim să oferim informații exacte și actualizate, nu oferim nicio garanție cu privire la corectitudinea, caracterul complet sau actualitatea informațiilor.

Utilizarea informațiilor din acest articol se face în întregime pe propriul risc. Nu suntem răspunzători pentru nicio daună sau pierdere rezultată din utilizarea acestor informații.

Acest articol nu înlocuiește consultanță profesională în probleme juridice, financiare, medicale sau de altă natură specializată. Pentru întrebări sau situații specifice, vă recomandăm să consultați un profesionist calificat.

Vrei să fii informat despre acțiunile DiEM25? Înscrie-te aici