İlk kira sözleşmesine yeni başlayan bir Hollandalı mısınız? veya bir öğrenci kampüsünde bir oda için çok fazla ödeme yapan bir öğrenci veya esnekliği için kiralamayı tercih eden genç bir profesyonel veya Hollanda’da bir süre yaşamayı planlayan bir göçmen mi? O zaman bu makale sizin ve kiralayan herkes için.

İlk olarak, Hollanda konut piyasası hakkında bazı genel bilgileri gözden geçireceğiz. Daha sonra, kiracıların karşılaştığı ortak zorlukları inceleyecek, yasal haklarını özetleyecek, istismar durumlarında çözüm yollarını tartışacak ve son olarak toplu eylemin daha adil bir toplumu nasıl teşvik edebileceğini keşfedeceğiz.

Hollanda’daki her 10 evden 4’ünden fazlası kiralık mülktür. Evlerini kiralayan çok sayıda insan olmasına rağmen, kiracıların çoğu haklarını tam olarak anlamamakta ve genellikle ev sahipleri tarafından istismar edilmektedir. Evlerin yaklaşık %66’sı (2,3 milyon ev) konut derneklerine aitken, kalan %34’ü (1,2 milyon ev) diğer tür ev sahiplerine aittir. Mülkiyet türüne bakılmaksızın, kiracıların çoğu aynı sorunlarla karşı karşıya görünüyor: kiracıların hakları ihlal ediliyor ve devlet onları korumakta başarısız oluyor.

Ev sahibi ihlallerini ele almaktan sorumlu resmi devlet kurumu olan Kira Mahkemesi (Hollandaca: Huurcommissie), yetersiz personele sahip ve kiracı talepleri ile boğulmuş durumda. Sonuç olarak, anlaşmazlıkların çözülmesi çok uzun sürüyor ve birçok kiracı sonunda pes ediyor. Kira Mahkemesi (Hollandaca: Huurcommissie) harika işler yapıyor, ancak taleplere yetişmek için daha fazla kaynağa ihtiyacı var. Daha fazla etkinleştirilmeleri ve kiracıların istismara karşı daha fazla korunmaları gerekiyor.

Hollanda’daki DiEM25, hükümetin Hollanda’da yaşayan savunmasız grupları korumadaki başarısızlığını kınamakta ve kiracıları istismarcı ev sahiplerine karşı mücadelelerinde desteklemeyi amaçlamaktadır.

Kiracıların karşılaştığı en yaygın zorluklardan bazıları şunlardır:

1.  Takvim yılı sonunda veya yeni bir kira sözleşmesi kapsamında kira artışları (sadece Temmuz ayında değişikliklere izin verilirken)
2. Hollanda puan sistemi ile uyumlu olmayan daha yüksek kiralar.
3. Kısmen onarılan veya hiç onarılmayan kusurlar.
4. Sabit süreli sözleşmeler (Hollanda’da artık yasal değildir).
5. Duvarlarda, mobilyalarda ve zeminlerde uzun süre müdahale edilmeden kalan siyah küf.
6. Haşere problemleri
7. Sözleşme kapsamında olmayan veya kiracı ile önceden kararlaştırılmamış hizmetler için ücretler.
8. Hizmet ücretlerinin yanlış yıllık ödemeleri.
9. Toplam kira bedelinin temel kira ve hizmet bedelleri olarak yetersiz şekilde ayrılması.
10. Sözleşme sonunda depozitonun geciktirilmesi, kısmen ödenmesi veya geri ödenmemesi
11. Kira sözleşmesinin tek taraflı olarak iptal edilmesi veya ev sahibinin mülkü satması nedeniyle kiracıların tahliye edilmesi.
12. Ev sahiplerinin kiralanan mülke haber vermeden, kiracı evde yokken veya kiracının onayı olmadan girmesi.

Hollanda’da kira sözleşmeleri resmi olarak kiracı yanlısı olarak kabul edilmektedir. Ancak kolay, hızlı ve geniş uygulanabilir bir şekilde uygulanamayan bir yasa, pratikte bir temenniye daha yakın hale gelmektedir. 

Daha derine inelim:

• Hollanda’da Kiracı Haklarınızı Anlamak
• Hollanda’da Kira Sözleşmeniz Neleri İçermelidir?
• Depozitonuz ve kira miktarınız adil mi?
• 2026 için sınırlar nelerdir?
• Hollanda’da kiralayan yabancılar.
• Ev sahibi haklarınızı ihlal ettiğinde ne yapabilirsiniz?
• DiEM25 kiracıları nasıl destekliyor ve daha adil bir dünya için nasıl katkıda bulunabilirsiniz?
• Faydalı bağlantılar.

Hollanda’da Kiracı Haklarınızı Anlamak

Hollanda’da kira hukuku, konutla ilgili çeşitli yasaların yanı sıra Hollanda Medeni Kanunu (Burgerlijk Wetboek) tarafından yönetilmektedir. Bu düzenlemeler, sözleşmenin imzalanmasından taşınmaya ve depozitoyu geri almaya kadar tüm kiralama süresi boyunca hem sizi hem de mülk sahibini korumayı amaçlamaktadır.

Öncelikle Hollanda’da kira hukukunun yarı zorunlu (“dwingend recht”) olduğunu belirtmek önemlidir. Kiracıyı kanunun izin verdiğinin ötesinde dezavantajlı duruma düşüren her türlü sözleşme hükmü geçersizdir..

Kiracının temel hakları şunlardır:

1. Yazılı kira sözleşmesi hakkı — Kira sözleşmeniz yazılı olmalı ve hem siz hem de ev sahibi tarafından imzalanmalı ve önemli ayrıntıları açıkça belirtmelidir.
2. İnsana yakışır, güvenli ve yaşanabilir bir ev hakkı — Kiraladığınız mülk temel yaşam standartlarını karşılamalıdır, yani ciddi kusurlar içermemeli ve güvenli tesisatların yanı sıra düzgün çalışan sıhhi tesisat ve ısıtmaya sahip olmalıdır. Ev sahibi büyük bakım ve yapısal onarımlardan sorumluyken, kiracılar genellikle yalnızca küçük onarımlardan ve günlük bakımdan sorumludur.
3. “Sessiz keyif” hakkı— Evinizden sessiz ve huzurlu bir şekilde yararlanma hakkına sahipsiniz. Ev sahibiniz, acil durumlar veya önceden ayarlanmış bakım işlemleri dışında, sizin izniniz olmadan mülke giremez ve mahremiyetinize saygı göstermelidir. Kiracıların, kiracılık sona erdiğinde eski haline getirilmesi koşuluyla kilitleri değiştirmelerine de izin verilir.
4. Haksız kiraya karşı koruma  (kira-fiyat kontrolü / kira düzenlemesi) — Özellikle sosyal konutlar veya düzenlenmiş kiralamalar için, kiranız mülkün değerini, büyüklüğünü ve puan sistemine (WWS) göre kalitesini yansıtmalıdır. Aşırı veya gerekçesiz kira artışları yasalarla sınırlandırılmıştır. Maksimum kira artışları için yasal sınırlar geçerlidir ve yalnızca daha küçük artışlara izin verilebilir ve bir sözleşmede bağlayıcı hale getirilebilir.
5. Keyfi tahliyeye karşı koruma — ev sahipleri, özellikle düzenlenmiş kiracılık yasası kapsamında, geçerli yasal nedenler ve uygun prosedürler (örneğin hakim’izni) olmadan sizi zorla tahliye edemez. Özellikle, ev sahiplerinin “Satmak istiyorum” demesi yasal bir neden değildir ve hatta “Orada kendim yaşamak istiyorum” gibi ifadeleri otomatik olarak kabul edilmeyecektir. İkinci durumda, hakim kiracı ve ev sahibinin çıkarlarını birbirlerine karşı ölçecektir. Bir kira sözleşmesini iptal etmek için tek yasal nedenler burada belirtilmiştir.
6. Şeffaflık ve ev sahiplerinden adil muamele görme hakkı — Ev sahibiniz, kira, depozito, hizmet ücretleri, haklarınız ve yükümlülükleriniz, iletişim bilgileri ve şikayet prosedürleri hakkında ayrıntılar dahil olmak üzere açık ve şeffaf bilgiler sağlamalıdır. Ev sahibi ayrıca kiracılığın hem başlangıcında hem de sonunda bir denetim raporu sunmalıdır. Son denetim raporunda tüm kusurlar listelenmeli ve hangilerini onarmanız gerektiği belirtilmelidir. Size bu raporu inceleme ve imzalama fırsatının yanı sıra listelenen sorunları çözmeniz için makul bir süre verilmelidir. Bunu yapmazsanız, ev sahibi onarım masraflarını karşılamak için depozitonun bir kısmını veya tamamını alıkoyabilir. Ancak, bu masraflar makul olmalı ve açıkça açıklanmalıdır. Örneğin, hasarlı €100’lük bir sandalyeyi onarmak için €1000 talep etmek makul kabul edilmeyecektir. Uygulanabilir olduğu durumlarda, ev sahibi bu masrafların ayrıntılı bir dökümünü sunmalıdır. Buna ek olarak, ev sahibinizin size hizmet ve kamu hizmeti ücretlerinizin yıllık bir özetini sunması gerekir.
7. Haksız uygulamalara veya koşullara itiraz etme hakkı — Kira veya hizmet ücretleri çok yüksekse veya mülkün bakımı düzgün yapılmıyorsa, durumu gözden geçirmek ve haklarınızı uygulamak için Huurcommissie (Kira Mahkemesi) gibi resmi kurumlara başvurabilirsiniz.

Ayrıca, İyi Ev Sahipliği Yasası (“Wet goed verhuurderschap”) uyarınca ev sahipleri aşağıdaki temel ilkelere uymalıdır:

• Ev sahibi kiralık mülk arayan kişilere karşı ayrımcılık yapamaz.
• Ev sahibi kiracıyı tehdit edemez veya korkutamaz.
• Ev sahibi, temel kira bedelinin en fazla 2 katı tutarında bir depozito talep etme hakkına sahiptir.  
• Ev sahibi, kira sözleşmesini yazılı olarak sağlamalıdır.  
• Ev sahibi, kiracılara aşağıdakiler hakkında iyi bilgi vermelidir:
• kira sözleşmesine dahil edilmemişse, kiracının hakları ve görevleri.
• depozitonun miktarı ve kira sözleşmesinin sona ermesinden sonra kiracının depozitoyu geri alacağı tarih.
• kiracının ev sahibine ulaşabileceği iletişim bilgileri.
• Ev sahipleriyle ilgili şikayetler için belediye yardım hattı hakkında bilgi.
• hizmet masrafları: ev sahipleri masrafların tam bir dökümünü vermelidir.  
• Ev sahibi sadece yasal kurallara uygun hizmet masrafları alır.
• Kiralama acentesi kiracıdan arabuluculuk ücreti talep edemez.
• Ev sahibi mülkün yapısal bütünlüğünü korumalıdır.
• Ev sahibi ciddi kusurları gidermelidir.
• Ev sahibi ısıtma, sıhhi tesisat ve elektrik işlerini sağlamalıdır.

Hollanda’da Kira Kontratınız Neleri İçermelidir?

Her şeyden önce, Hollanda’da geçerli bir anlaşmanın şu şekilde olabileceğini belirtmek gerekir:

• Bir sözleşme
• Sözlü bir anlaşma
• Belgelenmiş başka herhangi bir anlaşma şekli (e-posta, metin, elle yazılmış not vb.)

Her ne kadar bağlayıcı olsa da, anlaşmanın şartlarına daha fazla açıklık getirdiği için yazılı bir sözleşme önerilir.

Genel olarak, Hollanda kira sözleşmeleri şunları içermelidir:

1. Kiracı ve ev sahibinin’’nun isimleri ve imzaları
2. Mülkün adresi
3. Aylık kira
4. Hizmet masrafları ve/veya kamu hizmetleri (her yıl tahsil edilen hizmet masraflarına genel bir bakış sağlanmalıdır)
5. Kira teminatı (ve nasıl iade edileceği)
6. Ödeme yöntemi
7. Konutun nasıl kullanılabileceği (evcil hayvanlar, sigara içme, üçüncü şahıs konutlarına atıfta bulunulabilir)
8. Ev sahibinizle ilgili bir sorunu çözemezseniz kiminle iletişime geçebileceğiniz;Ev sahibinizle bir sorunu çözemezseniz (belediye raporlama ofisi, kira mahkemesi veya bölge mahkemesi)

Depozitonuz ve kira miktarınız adil mi?

1 Temmuz 2023 tarihinden itibaren yapılan kira sözleşmeleri için, ev sahibinin alabileceği maksimum depozito iki aylık’ temel kiradır. Kira sözleşmesi sona erdiğinde, prensip olarak depozitonuzu 14 gün içinde geri alırsınız. Ancak ev sahibinize hala borcunuz varsa, bunu depozitonuzdan düşebilirler. Bu durumda, kalan depozitoyu 30 gün içinde geri ödemek zorundadırlar.

Kira ile ilgili olarak, Hollanda’da maksimum kira bir puan sistemi ile belirlenir. 1 Ocak 2025 tarihinden itibaren Hollanda’daki tüm ev sahipleri yeni kiracılara puan hesaplamaları sunmak zorundadır. Bu, ilk kez özel sektör ev sahiplerinin (sektör 2 ve 3) kiranın nasıl belirlendiğini şeffaf bir şekilde açıklaması gerektiğini temsil etmektedir.

İzin verilen maksimum kiranın nasıl kontrol edileceğine ilişkin resmi bilgiler burada bulunabilir.

Resmi kira kontrol hesaplayıcısı burada.

Sistem çıktısı, toplam puan sayısını ve izin verilen maksimum yasal kirayı gösterecektir.

Ayrıca, ev sahibiniz bir kiralama acentesi ile çalışıyorsa, acentenin arabuluculuk ücretlerini ödemekten ev sahibinin sorumlu olduğunu unutmamak önemlidir. Acentenin bu ücretleri sizden de talep etmesine izin verilmez. Arabuluculuk ücretleri yönetim, sözleşme veya acente ücretleri olarak da adlandırılabilir. Bununla birlikte, konaklama bulmak için şahsen bir acente veya aracı kullanırsanız, ücretlerini kendiniz ödemekten sorumlu olacaksınız.

2026 için sınırlar nelerdir?

Konut bakanı Mona Keijzer 15 Aralık 2025 tarihinde 2026 yılı için kira artışlarının en fazla olabileceğini doğruladı:

• 4.Sosyal konutlar için %1
• Kira kontrollü olmayan sektör için %4,4
• Orta piyasa sektörü için %6,1

Bu seviyelerin üzerindeki artışlar yasal değildir ve kira mahkemesi (Huurcommissie) tarafından düşürülebilir.

Hollanda’da kiralayan yabancılar

Eğer başka bir Avrupa ülkesinden Hollanda’da geçici olarak çalışmak üzere taşındıysanız ve işvereniniz size konaklama sağlıyorsa, işvereniniz size konaklama hakkında anladığınız bir dilde bilgi vermek zorundadır. Ancak bu şart, Hollandaca yazılmış olabilecek kira sözleşmesinin kendisi için geçerli değildir.

Kira sözleşmeniz iş sözleşmenizden ayrı olmalıdır. Bu, işinizin sona ermesi halinde otomatik olarak konuttan ayrılmanız gerekmediği anlamına gelir. Bu kural yalnızca 1 Temmuz 2023 tarihinde veya sonrasında yapılan kira sözleşmeleri için geçerlidir.

Ev sahibi haklarınızı ihlal ettiğinde ne yapabilirsiniz?

Ev sahibinizle çözemediğiniz bir anlaşmazlığınız varsa, atabileceğiniz birkaç adım vardır.

Sosyal konut kiralıyorsanız ve kira miktarına, kira artışına veya bakım seviyesine itiraz ediyorsanız, kira mahkemesine başvurabilirsiniz.

Özel sektörde kiralıyorsanız ve ev sahibinizin yıllık kira artışına veya mülkte yapılan iyileştirmelerin ardından kira artışına itiraz ediyorsanız, kira mahkemesine de başvurabilirsiniz. Buna ek olarak, kiracılığın başlamasından itibaren altı ay içinde yapmanız koşuluyla, kira mahkemesinden ilk kiranızı değerlendirmesini isteyebilirsiniz.

Kira mahkemesi, kiracılar ve ev sahipleri arasındaki anlaşmazlıklara aracılık eden bağımsız ve tarafsız bir kurumdur. Kararları her iki taraf için de yasal olarak bağlayıcıdır. Anlaşmazlığınız kira mahkemesine taşınamazsa, konuyu bölge mahkemesine götürebilirsiniz.

Özel kiracılar (tüzel kişiler değil) için bir anlaşmazlık talebinin çoğu işlem için yaklaşık 25 Euro tutarında olduğunu ve bir DigiD gerektirdiğini unutmayın.

Huurcommissie’de başarılı bir davanın nasıl oluşturulacağına ilişkin adım adım bilgi burada bulunabilir.

Bu link.

Huurcommissie tarafından ele alınan davaların bazı başarı hikayeleri burada.

Ayrıca Huurcommissie ile doğrudan şu yolla da iletişime geçebilirsiniz:

• Telefon: 088-1600300
• Online: Contact | Huurcommissie
• Fiziksel posta: Postbus 16495, 2500 BL Den Haag

Ayrıca, 1 Ocak 2024 tarihinden itibaren her belediyede kiracıların ve ev arayanların ev sahipleriyle ilgili sorunları bildirebilecekleri bir raporlama ofisi bulunmaktadır.

Eğer bir ev sahibi Ev Sahipleri (İyi Uygulamalar) Yasasındaki kurallardan birini ihlal ederse, belediye harekete geçmek zorundadır.

DiEM25 kiracıları nasıl destekliyor ve siz daha adil bir dünya için nasıl katkıda bulunabilirsiniz?

Democracy in Europe Movement 2025” veya DiEM25, daha demokratik bir Avrupa yaratmayı amaçlayan sol görüşlü bir Avrupa siyasi hareket ittifakıdır.

Nihai olarak hedefimiz, kapsamlı şeffaflık, gerçek dayanışma ve otantik demokrasi ile mümkün olacak akıl, özgürlük, hoşgörü ve hayal gücüne sahip bir Avrupa’ya ulaşmaktır.

DiEM25’in demokratik toplum vizyonunun bir parçası, sahip olanların sahip olmayanları istismar etmediği bir dünyadır.

Hollanda’da kiracı haklarına ilişkin diğer faydalı linkler:

“The Landlords (Good Practices) Act”

Rechten van huurders en onderhoud in Nederland – nl.tenant-rights.com

Kiralık konut | Konut | Hükümet.nl

Kiracılar için adım adım plan

Hollanda’da ev sahibi temizlik için ücret alabilir mi – RentHunter

Huurcommissie 2026: Haksız Kiraya Meydan Okuyun & Kazanın | Tam Kılavuz

Yasal Uyarı

Bu makalenin içeriği, kamuya açık çevrimiçi kaynaklardan elde edilen bilgilerle, yalnızca genel bilgilendirme amacıyla sunulmuştur. Doğru ve güncel bilgiler sağlamaya çalışsak da, bilgilerin doğruluğu, eksiksizliği veya güncelliği konusunda hiçbir garanti vermiyoruz.

Bu makaledeki bilgilerin kullanımı tamamen kendi sorumluluğunuzdadır. Bu bilgilerin kullanımından kaynaklanan herhangi bir hasar veya kayıptan sorumlu değiliz.

Bu makale, yasal, mali, tıbbi veya diğer uzmanlık gerektiren konularda profesyonel tavsiyenin yerini almaz. Belirli sorular veya durumlar için, nitelikli bir uzmana danışmanızı öneririz.

DiEM25'in etkinliklerinden haberdar olmak istiyor musunuz? Buraya tıklayarak üye olun